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doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 05. 003
[中图分类号] F275.3 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2014）05- 0004- 02
房地产开辟本钱是指房地产企业为开辟必然数方针商品房所收入的全数用度。它首要包罗地盘征用及拆迁弥补费、前期工程费、底子行动体例费、修建装置工程费、大众配套行动体例费和开辟间接费等。
1.1 地盘征用及拆迁弥补费
地盘征用及拆迁弥补费或批租地价指因开辟房地产而征用地盘所产生的各项用度，包罗征地费、安顿费和原有修建物的拆迁弥补费，或接纳批租体例获得地盘的批租地价。地盘用度首要包罗置换本钱、批租用度、动迁用度等。房产商在决议是不是开辟一个名今朝，必须将估量的地盘用度经由历程地盘面积和容积率的换算，计较出将来所开辟的每平方米商品房所占的地盘本钱（俗称楼板价），以此来停止名方针可行性评估。
1.2 前期工程费
前期工程费指地盘、衡宇开辟前产生的打算、设想、可行性研讨和水文地质勘测、测绘、园地平坦等用度。前期工程用度估算占名目总收入的3%摆布，但因各地现实免费差别而有很大差别。前期工程用度的其余用度较为单一，划定费率与现实免费有差别，开辟商应正视同相干部分调和。同时，跟着当局本能机能的转变，很多规费由硬性方针转变为市场调控，开辟商应确保其既合得当局政策请求，又知足名目开辟好处请求。
1.3 底子行动体例费
底子行动体例费指地盘、衡宇开辟历程中产生的制作各项底子行动体例产生的用度。与开辟产物相干的路子、供热行动体例、供水行动体例、供电行动体例、供气行动体例、通信行动体例、照明行动体例、和绿化（包罗排污、排洪、环卫）等，这些行动体例产生的装备及装置费都在底子行动体例费名目内归集。
1.4 修建装置工程费
修建装置工程费指地盘衡宇开辟名目在开辟历程中按修建装置工程施工图施工所产生的各项修建装置工程费和装备费。修建装置工程费是房地产开辟企业本钱名目中的一个大头，修建装置工程造价本钱普通占名目总收入的45%～55%。
阐发修建装置工程费本钱，应起首阐发今后地区经济情势，掌握修建市场中施工企业全体状态。调研近期近似名目造价方针，领会市场野生、材料变革环境，对影响造价的首要身分停止阐发批改，公道迷信地肯定名方针建安本钱方针。并对开端设想打算的开辟本钱停止阐发优化，配合肯定产物定位。
1.5 配套行动体例费
配套行动体例费指在开辟小区内产生，可计入地盘、衡宇开辟本钱的不能有偿让渡的大众配套行动体例用度，如汽锅房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等行动体例收入。
1.6 开辟间接费
开辟间接费指房地产开辟企业外部自力核算单元及开辟现场为开辟房地产而产生的各项间接用度，包罗现场操持机构职员报酬、福利费、折旧费、补缀费、办公费、水电费、休息掩护费、周转房摊销等。
房地产开辟本钱节制便是将现实产生的破费，严酷节制在打算本钱规模内，随时揭露并实时反应，处置出产历程中的丧失华侈景象，使之到达节制本钱的方针。本钱节制是房地产开辟企业必须面对的一个首要操持课题。经由历程强化本钱节制来到达降落房地产开辟本钱的终究方针。
2 降落房地产开辟企业开辟本钱的路子
2.1 多路子寻觅开辟名目，降落地盘本钱
最近几年来地盘本钱愈来愈高，本来地盘本钱占名目总收入的1/3摆布，此刻也水长船高了。笔者地址公司在以下方面做了充实的筹办，自动变革统统本钱，多路子寻觅开辟名目，降落地盘本钱。
2.2 周全品德操持，保质保量实现工程名目
周全品德操持是一项综合工程，须要多个部分及大批专业职员的通力协作才可美满实现。施工单元与开辟商的操持理念及体例经常存在差别，要想制作出优良的楼盘，开辟公司须在一些关头操持关头上接纳周到而实在可行的操持体例。是以，要以报酬本，成立全员品德本钱熟悉，落实本钱操持义务制，划定收入与收入配比义务条理，体例各条理的义务本钱估算，根据本钱用度义务条理和操持关头，拟定查核规范，展开全员、全历程、全工期、全名方针操持，实行报酬与绩效挂钩，按划定兑现奖罚，把本钱用度操持方针义务经由历程企业的操持节制系统落到实处，以较少的活休息和归天休息破费，获得较大的经济效益，不时降落工程本钱。开辟单元和施工单元既要搞好协作，又要严酷监视工程的品德，停止全历程品德操持节制，保质保量地实现工程名目。还要节制好施工工期，争夺提早落成。
2.3 增强施报酬料品德和价钱的本钱节制
以笔者地址公司为例，某工程名目修建装置工程费达91 658 883元，包罗土建、水电、材料3部分。此中材料款30 388 080元，占修建装置工程费的33.15%，可见材料本钱占全数工程本钱的比重较大，并且有较大的节俭潜力。是以，材料品德和价钱的本钱节制，是降落工程本钱的关头。
2.4 工程名目结算的本钱节制
操持工程落成决算，能够或许周全清算名目扶植历程的财政，在决算中周全反应名目扶植历程中资金的前因效果，是名目本钱节制的首要关头。为防止结算时产生客观上的毛病和缝隙的及客观上的忽视，应成立以下机制：①集会确认制；②二次复核、审计制；③赏罚轨制。
房地产名目具备资金投入大，名目扶植周期长、触及的关头多等特色。房地产开辟的本钱节制应贯串于名目开辟的全历程，是一个触及拆迁、开辟、修建等统统本能机能部分的全局性使命。本钱产生在企业出产运营全历程，从名目决议打算、征地、拆迁、勘测、设想、施工、发卖到售后办事等关头，产生用度收入，都有本钱节制题目，要成立统一的企业外部本钱操持规范。企业要正视财政部分的事中监视本能机能，阐扬财政部分本身具备的上风。在工程名方针本钱核算上，要针对企业的特色停止本钱操持。只需阐扬企业外部各本能机能部分的感化，停止全历程本钱节制，降落企业的开辟本钱，能力实现企业的最好效益。
首要参考文献
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0-01
停止房地产开辟，首要使命便是开辟名方针本钱测算，经由历程对房地产开辟名方针评估与阐发，得出该开辟名方针本钱估量值，再连系其余方面的数据与资金勾当量，从而大要得出该开辟名方针可红利润值，而后拟定并挑选合适的房地产开辟打算。在肯定开辟打算后，在开辟名目现实制作历程中，同时对开辟本钱停止测算和节制，经由历程对操持情势的转变，对本钱用度的节制，使房地产开辟单元、企业的经济效益最大化。
一、房地产开辟本钱测算的分类研讨
房地产开辟本钱，是指房地产开辟公司、企业为开辟必然数方针商品房所收入的全数用度，开辟本钱测算是将这些用度按本钱名目停止归集和分派，终究计较出开辟名目总本钱和单元修建面积本钱的历程。要切确地测算房地产开辟本钱，须要连系国度扶植部的《房地产开辟名目经济评估体例》，以该名目地盘的面积、容积率、打算要点已肯定为前提，并且衡宇制作所需建材市场行情绝对不变，开辟商有较完美的操持水平，本文试图从以下几个方面别离予以论述。
1.地盘本钱
地盘本钱包罗城镇地盘出让金、地盘征用费或拆迁安顿弥补费。跟着公然竞拍的奉行，地盘本钱日趋成为开辟本钱的首要组成部分。今朝在我国城镇商品房室第价钱组成中，地盘用度约占30%，并有进一步回升的趋向。
2.前期工程费
前期工程费首要指衡宇开辟的前期打算、设想费、可行性研讨费、地质勘查费和“三通一平”等地盘开辟用度。它在全数本钱组成中所占比例绝对较低，普通不会跨越6%。
3.修建装置工程本钱
修建装置工程是指衡宇制作历程中所产生的修建工程、装备及装置工程用度等，又被称为衡宇修建装置造价。它在全数本钱组成中所占比例绝对较大，约占全数本钱的40%摆布。
4.市政大众行动体例用度
市政大众行动体例用度包罗底子行动体例和大众配套行动体例扶植费两部分。底子行动体例扶植费首要指路子、自来水、污水、电力、电信、绿化等扶植用度。大众配套行动体例扶植用度指在扶植用地内扶植的为住民供给配套办事的各类非营利性的公用行动体例（如黉舍，病院，派出所等）和各类营利性的配套行动体例（如粮店，菜市场等贸易网点）等用度。在房地产开辟本钱组成中，该名目所占比例较大，我国普通在20%摆布。
5.开辟间接用度
此项用度是指开辟商运作该名目所需产生的开销，详细明细以下：①操持用度。此项用度包罗职员报酬、办公用度、办证用度、杂项开销等，此费根据各公司现实的操持水平按比例计较。②发卖用度。包罗了告白宣扬用度、榜样房用度、发卖职员报酬、发卖提成等开销内容，要根据差别的名目内容阐发计较。③发卖税费。是指房产发卖须要缴纳的税费，首要指停业及附加费、买卖办事费、印花税、各项基金、地盘增值税，并斟酌企业所得税。④其余不可预感用度。此用度是指一些事前不能切确展望的开销，如出格地质环境、物价下跌、市场压力、工程、危险等用度。上述名目开辟本钱，不只是在名目阐发中必须斟酌的本钱开销，测算职员必须根据本企业的现实环境，并充实斟酌拟投资地块名方针详细环境停止阐发。
二、房地产开辟本钱节制的分类研讨
房地产开辟本钱节制是开辟商对统统名目投资的有用节制，是房地产开辟名目操持的首要组成部分。不管是在投资决议打算阶段、打算设想阶段、打算设想阶段、发包阶段、施工扶植阶段，都该当把名目投资节制在预约的限额以内，随时改正误差，保证开辟企业名目顺遂实行，力图开辟中操纵起码的人力、物力、财力，获得杰出的经济效益、社会效益和环境效益，以到达房地产开辟企业的利润最大化。
1.对征地和拆迁弥补、安顿费的节制
房地产开辟名方针选址，必须合适都会的全体打算，斟酌到地舆位置、交通状态及环境身分等，请求对国度和处所对征地、拆迁的一系列律例、政策谙练掌握。
2.勘测设想和前期工程费的节制
对行政奇迹性免费经由历程争夺各项优惠政策来降落；勘测设想必须根据新的招招标法的划定，经由历程公然招标肯定承包单元，最大限定抬高承包价。房地产开辟名方针设想规范要与市场定位顺应，自动奉行价钱工程操持。
3.修建装置工程本钱的全程节制
增强名目投资决议打算的迷信性、系统性，争夺最大的效益；成立本钱评估查核部分，自动实行设想监理轨制；增强监控、估算查抄，支配施工全历程的材料和品德监理；在保证布局宁静和操纵功效的前提下，尽能够或许选用市场供给充沛、价钱绝对高贵的材料；处置好品德与本钱的干系。
4.操持用度
定岗定员，精简机构，削减职员冗积环境显现。部分停业能够或许分包给外部的专业公司，节流用度；奉行各部分操持用度承包、限额赏罚。
5.对财政用度的周全节制
支配公道的融资打算，筹资用度的节俭，进度的公道支配等。存款利钱应从存款总额、存款刻日和存款利率三方面实行节制。
6.对税金的节制
房地产开辟企业应答全公司的税务停止迷信的综合规画，争夺公道避税，以有用降落税收承当。
7.成立静态本钱节制轨制
房地产开辟单元的本钱节制，便是经由历程对估算、估算、条约、条约实行的操持计较出静态本钱，并比拟静态本钱与方针本钱，找出误差，终究到达本钱节制的方针。为了节制好全数名方针本钱，房地产开辟单元应从每一个本钱收入的时候段起头，从名目工程的每一个分部工程起头，分步骤分阶段实行节制。
三、总结
中图分类号：F293.33文献标识码： A
跟着国度对房地财产微观调控的慢慢深切，房地产开辟企业出格是中小房地产开辟企业面对着日趋剧烈的市场协作。在如许一个极具挑衅的市场中，开辟企业应在增强对工程品德操持的底子上，严酷节制工程投资，获得最好经济效益，从而前进企业在市场中的协作力。是以，在扶植知足市场请求的房地产名方针同时，若何有用节制名目投本钱钱打造极具协作力的名目和企业，成为每一个房地产企业面对的严峻课题。
1房地产名目本钱组成及影响身分阐发
房地产名目自前期筹谋起头直至终究落成托付为止，投本钱钱贯串此中，首要分为名今朝期阶段、扶植阶段及前期发卖托付阶段。
名今朝期阶段本钱首要包罗可行性研讨用度、地盘用度、地质勘测和打算设想用度及各类行政免费。起首，地盘用度占比拟大，该用度受房地产市场景气度、地段、周边配套行动体例等身分的影响较大，若市场行情兴旺，则地盘的微弱须要会动员地盘用度回升，反之则会降落或对峙不变；靠近都会中间及周边配套行动体例齐备的地块，地盘的价钱较高，而处于城郊且交通、水暖气等底子行动体例贫乏的地区，地盘价钱则较为高贵。其次，勘测设想用度在全数房地产名目投资中的绝对占比普通不大，但产物设想的黑白却对名方针扶植投资影响庞大，设想用度受修建布局情势、材质拔取、宁静规范等身分的影响；此中修建布局情势绝对牢固，而材质拔取却有较大挑选余地，高品德材质普通会推高投资额度，别的宁静规范的拔取极其首要，较高的宁静规范会极大的推高造价，降落产物的协作力，反之则会降落投资。最初是各类行政免费，此项用度较为牢固，首要受国度及处统统关房地产的各类政策影响。
扶植阶段本钱首要包罗名目主体的修建本钱、装置本钱、景观绿化和底子行动体例投资等。此中，名目本身的修建和装置本钱占投资的绝对主体，室外的景观及配套行动体例投资占比拟小，本阶段投资首要受条约订立、工期和现场操持的影响。工期较短则机遇本钱较低，现场操持松散到位，本钱的节制就好，不然本钱就会大大增添。
前期发卖托付阶段本钱首要包罗告白用度、奉行用度。首要受房地产市场景气度的影响较大，市场发卖情势好，本钱就低，反之营销推盘的难度加大，用度会响应增添。别的，融本钱钱并不自力存在于某一开辟阶段，而是贯串于全数开辟历程中，首要受自有开辟企业自有资金多寡、工期及融资体例的影响。若开辟企业气力薄弱，自有资金多，融资额度少，本钱就低，反之则高；融资时候是非也是首要影响身分，融资时候短，本钱就低，反之则高。
2房地产本钱节制体例阐发
2.1名今朝期阶段本钱节制体例阐发
2.1.1地盘获得本钱节制
（1）客观招标。充实聚集方针地块的底子数据，以便经由历程现有房产价钱倒推，节制拿地最廉价；增强对协作者的研讨，谨严客观招标。
（2）争夺政策撑持。斟酌国度或地区政策对地盘价钱的影响，自动与处所当局协商，争夺合适的优惠政策。
（3）反周期拿地。当令在市场景气度低时廉价获得地盘，降落地盘本钱。
2.1.2 打算设想本钱节制
（1）引入竟争机制。以设想招招标的体例挑选设想单元，能在保证设想在前进前辈、公道的底子上，增大经济身分在设想评标中所占的比重，还能最大限定削减因设想品德题目致使的工程变革及由此增添的本钱。
（2）奉行限额设想。因为设想单元不正视工程本钱节制,故这一阶段的本钱节制应由开辟企业牵头与设想单元配合实现，明白地奉告设想单元设想企图和本钱节制方针。按期构和，从工程、发卖等角度对设想打算停止优化阐发。出格在施工图设想阶段,各专业应以限额设想为使命重心, 将造价和工程量节制在限额规模以内，以降落本钱，前进产物协作力。
2.2名目扶植阶段本钱节制体例阐发
2.2.1 招招标、条约卡脖子本钱节制
名目招招标与条约卡脖子是本钱节制的重点关头,招招标和条约品德将间接影响名目扶植的本钱操持和结算。
（1）严酷招招标使命法式。招招标阶段要严酷招标单元天资规范，挑选诺言杰出且公道廉价的施工企业来实行名目扶植，以保证名方针品德、品德、进度，从而起到节制本钱的感化。在招标历程中,工程和造价操持部分应细心核阅图纸，增强工程清单查核，以削减工程实行历程中的设想变革及是以致使的前期索赔。
（2）固化施工条约。施工条约是落成结算的首要根据，对工程造价的影响较大，出格是触及条约价款、工程量确认、施工规模肯定的条目间接影响工程造价，是以必然要明白和详实的肯定上述各条目，能力较好地节制工程造价。
起首，明白施工规模。条约中明白界定施工规模，防止前期落成结算中的义务界定不清，致使工程造价前进。其次，躲避施工时期因装备、材料跌价致使造价前进的危险。在工程扶植历程中，会晤对各类修建装备、材料跌价的能够或许，故应在条约中明白修建企业所报的装备、材料单价有用期应知足施工条约划定的工期。
2.2.2 现场操持本钱节制
(1) 节制现场变革。为节制工程造价，开辟企业应增强施工现场操持，完美企业外部监视束缚机制，严酷节制修建企业按图施工，削减变革卡脖子、材料代用；针对施工现场签证、额定用工等等闲产生的关头，划定签证名目应先立项后实行。若有出格环境，工程主理人发出行动变革指令，须在48小时内对行动指定停止确认，补填报变革、签证单。
(2) 增强索赔操持。奉行前瞻性操持，防备或削减索赔事务的产生，按期停止条约如约查抄，实时发明缺乏并予以改良，以便前进办事品德，为协作方如约缔造前提。索赔产生后，要阐发对方索赔根据的公道性，证据是不是充实确切，和计较索赔额是不是切确，索赔时效是不是在公道时候规模内。增强对此类事务的履历总结，完美索赔操持轨制。
2.2.3结算操持本钱节制
（1）严酷查核工程量。根据条约，对施工历程中显现的工程变革、卡脖子和签证等停止查核，查抄隐藏工程验收记实和变革签证手续是不是完整、切确，剔除分歧请求的名目增量。按分部分项工程逐项查对工程量，查抄有不多算、分歧规计较或是不是重算。
（2）细心查对名目单价。查对各定额子目单价的套用、换算是不是合适划定。对定额缺项的工程名目，要根据工程现场现实和市场行情阐发计较，以便剔除高估虚增的环境。查对各项取费、调差及结算体例是不是合适条约商定，对不符部分予以改正。
2.3名今朝期阶段本钱节制体例阐发
名目营销托付阶段，本钱节制的焦点在于营销用度的支配和物业操持公司的选定。起首，营销用度方面。名目全体营销打算应斟酌开辟历程中的不肯定性，公道支配包罗告白费、营销费等方面的营销用度，根据公司和名目现实环境，挑选得当的奉行媒体和营销机构；根据名目定位，肯定发卖大厅的规模和榜样间的装修条理，节制其制作装修用度。在物业办事参加历程中，经由历程竞选招标的体例挑选停业水平和操持本质高的物业操持公司承当名方针物业操持使命，从而到达削减交代不异本钱，前进维修颐养品德、前进开辟企业诺言的方针。
2.4融本钱钱节制体例阐发
房地产名方针资金麋集型特色决议了融本钱钱是房地产开辟本钱的首要节制点。一是增强自有资金的堆集，削减对外融资的额度；二是对峙较好的融资诚信级别，从而能争夺较低的融资利率，三是在自有资金必然的环境下，增强名目操持耽误名目运作周期，出格是扶植周期，能大大耽误融资刻日，从而降落融本钱钱。
3论断
综上所述，房地产开辟历程中的本钱节制是一个系统工程，触及开辟历程诸关头。开辟企业要实现对各阶段本钱的有用管控，须在拟定本钱方针的底子上，兼顾斟酌拟定本钱节制行动，并在微观上细化落实。开辟企业应操纵各类经济手腕和手艺体例增强本钱操持，重点节制外部可控性强的设想阶段和扶植阶段的各类本钱，削减资金华侈，前进资金的投资效益，进而前进公司的市场协作力。
参考文献：
[1] 唐现杰，王宇. 房地产开辟企业名目本钱节制对策研讨[J].中国商界，2012（6）：178
[2] 张莹璞. 房地产开辟历程中的本钱节制[J].修扶植想操持，2010（3）：10-12
今后，房地产企业在本钱操持中遍及存在着本钱熟悉淡化、本钱操持弱化、本钱行动硬化的“三化”景象，致使本钱失控日趋严峻，本钱水平居高不下，严峻限定着房地产企业效益的前进，影响企业的成长。
一、房地产开辟本钱与组成
（一）房地产开辟本钱涵义
房地产开辟本钱是指房地产企业为开辟必然数方针商品房所收入的全数用度。组成房地产开辟企业产物的开辟本钱，相称于财产产物的制作本钱和修建装置工程的施工本钱。如要计较房地产开辟企业产物的完整本钱，还要计较开辟企业（公司本部）行政操持部分为构造和操持开辟运营勾当而产生的操持用度、财政用度，和为发卖、出租、让渡开辟产物而产生的发卖用度。
（二）房地产开辟本钱组成
1.地盘操纵权出让金。国度以地盘统统者身份，将必然年限内的地盘操纵权有偿出让给地盘操纵者。土房地产开辟本钱地操纵者付出地盘出让金的估算可参照当局前期出让的近似地块的出让金数额并停止时候、地段、用处、临街状态、修建容积率、地盘出让年限、四周环境状态及地盘近况等身分的批改获得；也可根据地址都会公民当局颁发的都会基准地价或均匀标定地价，根据名目地址地段品级、用处、容积率、操纵年限等身分批改获得。
2.地盘征收及拆迁安顿弥补费。
（1）地盘征免费。国度扶植征收乡村地盘产生的用度首要有地盘弥补费、休息力安顿补贴费、水利行动体例维修分摊、青苗弥补费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地操持费等。乡村地盘征免费的估算可参照国度和处统统关划定停止。
（2）衡宇征收安顿弥补费。在城镇地区，国度和处所当局能够或许根据法定法式，将国有储蓄地盘或已由企、奇迹单元或小我操纵的地盘出让给房地产开辟名目或其余扶植名目操纵。因出让地盘使原用地单元或小我组成经济丧失，新用地单元应按划定赐与弥补。它现实上包罗两部分用度，即衡宇征收安顿费和征收弥补费。
3.前期工程费。前期工程费首要包罗：
（1）名方针打算、设想、可行性研讨所需用度。普通能够或许按名目总投资额的必然百分比估算。但凡打算及设想费为建安工程费的3%摆布，水文地质勘测费可根据所需使命量连系有关免费规范估算。
（2）“三通一平”等地盘开辟用度。首要包罗地上原有修建物、修建物撤除用度、园地平坦费和通水、通电、通路的用度等。这些用度能够或许根据现实使命量，参照有关计费规范估算。
4.建安工程费。它是指间接用于建安工程扶植的总本钱用度。首要包罗修建工程费（修建、出格装修工程费）、装备及装置工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等装备及装置）和室内装修工程费等。在可行性研讨阶段，建安工程费可接纳单元估算法、单元方针估算法、工程量近似匡算法、概算方针估算法和近似工程履历估算法等估算。
5.底子行动体例费。它又称红线内工程费，包罗供水、供电、供气、路子、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程用度，但凡接纳单元方针估算法来计较。
6.大众配套行动体例费。它首要包罗不能有偿让渡的开辟小区内大众配套行动体例产生的收入。其估算可参照“建安工程费”的估算体例。
7.不可预感费。它包罗根基豫备费和跌价豫备费。根据名方针庞杂水平和前述各项用度估算的切确水平，以上述1～6项之和为基数，按3%一5%计较。
8.开辟时期税费。开辟名目投资估算应斟酌名目在开辟历程中所承当的各类税金和处所当局或有关部分征收的用度。在一些大中都会，这部分用度在开辟扶植名目投资组成中占较大比重。应根据本地有关律例规范估算。
二、房地产开辟本钱节制体例
房地产的本钱节制要将本钱理念贯串于全数名目实行历程中，详细包罗前期调研、设想阶段、施工阶段和落成结算阶段。
（一）前期调研
在房地产工程开辟前期，要充实斟酌本身地舆前提和市场请求，做好前期调研使命，论证其可行性。可行性研讨对一个房地产名方针成败起着关头的感化，可是不几个房地产公司情愿花这份投入，便是做了也是流于情势，都是靠本身的感受去上名目，这是很是危险的。房地产开辟企业处置名目开辟的底子方针是为了红利，停止本钱节制的底子方针是要获得经济效益。在选立项时就必须对开辟名目停止财政阐发，领会能够或许的预期收入、本钱、利润和危险，这也是操持管帐的首要内容。可行性研讨是在抵花费者的心思和市场容量、造价等停止切确阐发、充实估量的底子上，决议该工程是不是落成。若是抵花费者的心思不充实地掌握，对市场的容量不切确地估量，统统完美的发卖打算都是扑朔迷离。在可行性阶段必须把资金的流量和发卖打算做出来，如许便可尽能够或许地削减开辟者的现金投入，削减资金本钱，让名目顺遂地停止下去。
（二）设想阶段
降落修建装置本钱，起首要搞好设想阶段的投资节制。把周全造价操持使命的关头放在设想阶段。未雨缱绻，能够或许获得事半功倍的成果。是以，扶植单元应以对建安本钱影响最大的设想阶段为关头关头，正视以下三个方面：
1.实行打算设想、工程设想的招招标轨制。扶植单元在拜托设想时应鼎力引进协作机制，以到达节制本钱的方针。起首要经由历程设想招标来挑选设想单元。须要时构造设想打算竞选，从中挑选能保证设想品德的设想单元；在设想时，能够或许根据环境实行分阶段招标或拜托。如一个好的名目，若是完整拜托或全数由境外设想，则设想用度本身会相称高。能够或许将打算停止招标，中标的打算在施工图设想时，能够或许再构造停止招标或拜托。
2.增强手艺不异、实行限额设想。设想单元在工程设想中，要奉行限额设想。但凡能停止定量阐发的设想内容，均要经由历程计较。要经由历程手艺与经济相连系的数据措辞。在设想时应充实斟酌施工的能够或许性和经济性，要和手艺水平和操持水平相顺应；要出格正视选用修建材料或装备的经济性，尽能够或许不用那些手艺不过关、品德无保证、推销坚苦、运费高贵、施工庞杂或依靠入口的材料和装备；要尽能够或许搞规范化和系列化的设想；各专业设想要遵守修建模数，修建规范，按设想规范、手艺划定等停止设想。在保证名目设想到达操纵功效的前提下，按分派的投资限额节制设想，严酷节制手艺设想和施工图设想的不公道变革，保证总投资限额不被冲破。在设想招标中，应明白请求设想方供给实在的设想概算方针，出格是布局数据，如含筋量、砼量等，以便利对布局设想的造价比拟。
3.增强设想出图前的查核使命。增强出图前的查核使命，将工程变革的产生尽能够或许节制在施工之前。从设想阶段所设想的功效来看，设想打算的缺乏或缺点加以降服时，所破费的价钱最小，可获得的成果最好。在设想出图前增强对设想图纸的查核操持使命，以求得前进设想品德，防止将设想中的缺乏带到施工阶段。
（三）施工阶段
施工阶段投本钱钱节制的关头，该当从以下三个方面停止节制：
1.公道节制工程变革。工程变革包罗设想变革、施工前提变革、进度打算变革和工程名目变革，这些变革首要由扶植单元引发。节制施工变革的关头在于扶植单元自我束缚，按卡脖子变革法式办事。应成立工程卡脖子签证操持轨制，明白工程、估算等有关部分、有关职员的权限、协作及职责，确保卡脖子签证品德，根绝不实及子虚签证的产生。卡脖子变革后应根据条约划定实时操持增减估算，查核应严酷实行国度定额及有关划定，包办职员不得随便变通。
2.严酷查核承包商的索赔请求。对承包商索赔请求的处置，则应按条约办事。增强对索赔材料的查抄，夸大处置索赔的实时性，增强预感性，尽能够或许削减索赔案的产生，以防止索赔额过大引发投资失控。
3.搞好材料装备的加工定货。估算职员要遍及掌握建材行情。严酷按有关划定做好材料限价使命，公道节制价差水平。对施工单元自行推销的材料，属于指定价规模的，只监视品德，不干涉干与定货。属于指点价规模的，应实行“得当参加（不包办取代），保举厂家（不指定厂家），监视品德（推销品德的首要义务者是施工单元）及公道限价（不是不顾产物品德的单方面压价）”的准绳，装备推销实行招招标，确保质优价廉。
（四）落成结算阶段
凡结算工程必须按设想图纸及条约划定实现，必须要有落成验收单。若有甩项应在验收单中申明，结算中予以扣除。应做好工程卡脖子签证及估算增减账的清算。重点做好材料价差及落成调价的审定使命。查核时应与原招标文件对照，凡原标底内已含名目不能反复显现。要严酷按条约及有关和谈的划定，公道肯定技措费、提早奖和优良奖等相干用度，认实在施结算复审轨制及工程尾款会签轨制，确保结算品德。
三、总结
全体来看，中国的房地产成长远景仍是比拟悲观的，来由以下：
一、都会化历程的加快。经济的疾速成长、财产化历程的不时鞭策，会加快一个地区及一个国度都会化历程，这必将会有大批的乡村生齿向都会地区迁徙，从而会带来庞大的房地产须要。
二、中国的传统看法。自古以来，中国人以为只需安居能力乐业，屋子是乐业的前提，也是谈婚论嫁的须要的物资前提。这类看法对房地产市场的须要的影响将是持久的，很难姑且就能够够够转变，只需这类看法存在，必将会大大鞭策房地产市场的持续成长。
中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：
媒介：
跟着我国房地财产市场协作的日趋剧烈，房地产的开辟运营与操持使命成了企业前进市场协作的重点。房地产的开辟运营与操持是指房地产开辟企业为顺遂实现工程名方针开辟而对公司外部的人事、财政、工程、发卖及后勤部分停止的构造和操持，首要内容包罗打算设想操持、开辟操持、名目施工操持、物业操持。为了企业的安稳成长和增进企业经济效益的前进，企业应以完美的操持系统为底子，操纵古代化企业操持现实来展开房地产企业的开辟运营与操持使命。
1．我国房地产市场开辟近况
1.1市场近况。上世纪90年底至今，我国房地财产成长速率一向对峙在20%摆布，此中商品房发卖额和发卖面积增添速率靠近25%。房地财产在公民经济中的支柱位置和感化不言而喻。可是我国的房地产市场既处于高速成持久，又处于转型、过渡期，市场发育还不成熟，行动还不规范，市场运转中还存在诸多危险。既须要警戒房地产市场的“泡沫性过热”景象显现，还须要警戒因为当局工程规模过大组成商品房空置率居高不下的“自觉性过热”危险。现实请求当局和企业要配合掌握市场脉搏，经由历程“有形的手”和“有形的手”，配合增进房地产市场持续安康的成长。
1.2当局对近况的立场。增进房地产市场安康成长，是知足城镇住民不时增添的物资文明须要的内在请求，有益于增进花费，扩展内需，拉动投资，增添失业，鞭策经济布局的计谋性调剂，保证公民经济持续疾速安康成长。
1.3花费者对近况的立场。大大都花费者关怀的题目是此刻买房是不是合算，房价会不会再度下降，质优价廉的房产是不是能够或许真正买到，购房置业成为城镇住民花费和投资存眷的重点范畴。
2．房地产开辟本钱节制的意思
本钱节制是房地产开辟企业的内功，在市场经济协作中具备很是首要的意思，微利时期房地产开辟企业本钱节制的计谋意思偶然乃至比规模扩展加倍首要。
我国房地产市场存量过大，此中除微观经济系统体例方面的缘由外，也有其价钱组成机制方面的缘由。根据经济纪律，商品房若是售价下调则有助于楼市跑量。开辟商之以是终年不能下调售价，此中一个首要缘由便是因为房地产开辟企业的本钱节制不力，本钱居高不下的缘由。从微观上讲，对房地产开辟企业本钱节制停止研讨，对公道操纵地盘本钱，防止房地产市场泡沫经济，削减公民经济丧失有着必然的意思。
跟着国度慢慢增强对房地财产的规范，出格是国度增强了对地盘市场的操持与清算，对运营性用地打消了有分歧法协作及暗箱操纵之嫌的和谈获得地盘操纵权的体例，房地产开辟企业获得地盘操纵权必须根据市场经济规范的请求停止，即必须以挂牌、招标、拍卖体例获得，房地产开辟企业起头慢慢走上了粗放化运营操持的成长路子。国度增强了金融市场的微观调控，对本钱市场各类违规行动加以清算和规范，同时按捺房地产过分的市场花费须要；使得房地产开辟企业真正熟悉到以极高的财政杠杆停止高危险、粗放式的开辟已成旧事，必须踏结壮实地公道操纵资金，增强本钱节制，练好内功。
跟着中国插手WTO后房地财产的日趋铺开，一些本钱气力薄弱或有相称融资能力的境外企业的涌入（如和记黄浦、新鸿基、恒基等）和国际的一些团体型企业在天下的扩展（如万科、万达、世贸等），房地产市场的协作将加倍日趋剧烈，在划一前提下，在将来售价不明白或只能预估售价的环境下，只需本钱节制得较好的企业才有能够或许在地盘市场协作中有绝对的比拟上风，才有能够或许获得地盘的操纵权及开辟权，本钱节制不力的企业必将会被市场所裁减。
房地产微利时期的到来，房地产开辟企业本钱节制的首要性更加闪现。节流本钱，给利润腾出了回升的空间，也有益于市场协作与市场跑量。从微观上讲，对房地产开辟企业的本钱节制停止研讨对房地产开辟企业到园地盘市场协作，腾出利润空间、拟定发卖战略和参加市场协作有着首要的意思。
3．房地产开辟本钱节制与操持的干系
房地产开辟本钱节制与房地产操持密不可分。房地产操持包罗打算操持、开辟操持、施工操持和物业操持，这四个方面的操持都与本钱节制有着紧密亲密的干系。必须停止整合调和能力够实现房地产开辟本钱节制的方针。是以，调和这四个操持内容之间的干系，并使之彼此整合是房地产开辟本钱节制的焦点使命。
房地产开辟中的修建打算设想与施工操持的彼此摆脱固然有益于各自专业化水平的晋升，可是打算设想与施工的摆脱也带来了很多严峻本钱题目，比方打算设想者不领会施工工艺，从而使所设想的设想打算规模于现实指点，致使施工坚苦，本钱增添。为领会决这类题目，工程操持中常接纳可施工性阐发的操持体例。可施工性阐发是将施工常识和履历操纵到名方针打算、设想、开辟和现场实行中，以实现名目全体方针的最优化，本钱节制的公道化。在房地产开辟运营操持中，设想者应根据开辟商的请求打算设想出知足打算方针的经济易行的打算；名方针开辟操持职员根据该打算，整合统统人力、材料、施工装备的调剂和操纵时候，提出最好的进度打算；施工操持职员应根据本身的施工履历对该打算接纳得当的材料和体例，在打算设想阶段对设想者给出相干倡议，从而防止华侈及施工上的坚苦。可施工性阐发夸大修建工程施工的可行性和易行性，可施工性研讨便是对有关的修建工程设想内容停止会商、阐发并提出改良的体例。
很多环境下，施工单元或开辟商的本钱节制部分、工程操持部分未能和设想单元不异或告竣定见上的分歧，致使不少修建工程在落成后和开辟企业的打算设想不分歧，并使修建本钱增添。是以，可施工性研讨的实行和设想的切确施工必须要具备以下前提：
3.1房地产开辟商的鼎力撑持。作为修建工程的投资者，房地产开辟商该当把可施工性研讨及打算设想的研讨放在焦点的位置上，按期构造工程打算设想职员、施工职员、相干专家、调和职员召开研讨集会，经由历程有用的不异会商和研讨，系统化、专业化地实现工程名方针方针，从而到达削减开辟本钱的方针。
3.2可施工性阐发的尽早实行。在工程名目开辟的初期，名目决议打算的本钱很少，但这些决议打算却能够或许影响名方针全体本钱，可施工性研讨对工程本钱的影响从打算设想阶段、开辟阶段到施工阶段、物业操持阶段呈递加趋向，产生的经济效益也逐步削减。修建工程的施工图纸及设想申明一旦提交要变革就比拟坚苦了，是以开辟商和施工单元该当将可施工性阐发尽早实行，并做好前期的名目决议打算。
3.3在扶植历程中持续展开研讨。可施工性阐发夸大在名目实行的全历程中停止系统化的研讨，充实阐扬研讨职员的常识和履历。别的一方面，经由历程系统的打算和总结，将研讨历程中的履历和履历停止完整的记载并改良，将停业流程中无序的常识停止系统化的有序操持，使之成为可操纵的再生本钱，实现常识的同享和再操纵。
4．结语
古代都会的不时前进与我国房地产市场的进一步扩展，岂但加快改良了我国住民的住房前提,也为房地产开辟供给了庞大的成长空间。房地产开辟商想要获得持久的协作上风，就必须做好房地产开辟的本钱节制使命，使开辟企业有益可图，能力不时供给让主顾对劲的产物和办事。
参考文献：
[l]李元明．房地产公司工程名目操持之高见[J]．山西修建2006，32(14)：25―2.
中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：
弁言
在今朝房地产市场协作日趋剧烈的前提下，节制本钱是增进房地产企业粗放运营，繁华我国住房市场的一个首要手腕。可是，有用的地盘本钱不时削减，地盘本钱也愈来愈高，野生、材料价钱的不时下跌，组成名目开辟本钱的不时爬升，只需不时的停止企业操持立异，能力鞭策团体企业成立规范的古代企业轨制，成为房地财产成长的微弱新气力。
一、房地产开辟中的首要本钱组成
所谓本钱节制，便是在房地产开辟历程中对所耗损的各类本钱和开销，停止节制和调剂，实时改正产生的误差，使各项用度节制在打算规模内，以保证本钱方针的实现。房地产开辟中本钱组成首要有以下方面：
1．开辟本钱。（1）地盘操纵权出让金。国度以地盘统统者的身份，将必然年限内的地盘有偿操纵权出让给地盘统统者。地盘操纵者付出地盘出让金的估算可参照当局前期出让近似的地块的出让金数额，根据时候、地段、用处、临街状态、修建容积率、地盘出让年限、四周环境状态及地盘近况等身分停止批改。（2）地盘征用及拆迁安顿弥补费。一是地盘征用费。是指国度扶植征用乡村地盘产生的用度，首要有地盘弥补费、休息力安顿弥补费、水利行动体例维修分摊、青苗弥补费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地操持费等。二是拆迁安顿弥补费。因出让地盘，使原用地单元或小我组成经济丧失，新用地单元应按划定赐与弥补。详细包罗两部分用度：拆迁安顿费和拆迁弥补费。（3）前期工程费。一是名方针打算、设想、可行性研讨所需的用度，普通可按名方针总投资的必然百分比估算。二是“三通一平”等地盘开辟用度，首要包罗地上原有修建物、筑物撤除用度、园地平坦费和通水、通电、通路的用度等。建安工程费。指间接用于工程扶植的总本钱用度，首要包罗修建工程费装备及装置工程费及室内装修工程等底子行动体例费此用度为红线内工程费，包罗供水、供气、供电、路子、绿化、排污、电讯、环卫等。
2．开辟用度是指与房地产开辟有关的操持用度、发卖用度和财政用度。（1）操持用度。按名目开辟本钱组成中前六项之和为基数，按3%摆布计较（2）发卖用度。指开辟扶植名目在发卖产物历程中产生的各项用度及专设发卖机构或拜托发卖的各项用度。（3）财政用度。指为筹集资金而产生的各项用度，首要有告贷利钱和其余财政用度。
从上述本钱用度组成阐发，本钱的产生是一个历程，触及到了前期筹谋、打算、设想、施工发卖等开辟的各个关头。房地产开辟企业的本钱节制，便是要在名目开辟的全历程中，对上述全数本钱组成身分停止打算、节制，从而实现企业利润最大化。
二、房地产开辟名目本钱节制
1．立项阶段的本钱节制。立项阶段本钱节制的重点在于停止前期的用度、本钱、利润估算，明白名方针可行性，切确停止名目决议打算，防止决议打算失误带来的企业丧失，同时充实前进本钱的操纵效力，用无限本钱缔造出更多的价钱也是绝对降落本钱的路子。本关头本钱节制，偏重于以下几点：市场调研时，经由历程投本钱钱估算，停止名今朝期筹谋中的开端本钱节制公司名目部展开充实的市场调研，如经由历程周全采盘，构造各方面专业人士对拟建名目停止实地考查等，进而掌握投资决议打算，找准产物定位编写投资估算。投本钱钱估算的重点包罗：本钱设置装备摆设是不是充实公道；市场定位是不是明白得当；投本钱钱、用度是不是经济、可行；投资报答是不是合适利润方针请求；投资危险可否有用节制。名目立项时，经由历程《可行性研讨报告》，停止名今朝期筹谋中的详细本钱节制。公司名目部在聚集周全采盘报告，各方专家定见等后，编写《可行性研讨报告》。
经由历程争夺优惠政策，降落开辟本钱。公司操持层对峙对国度有关律例政策和企业操持环境的领会，在停止市场调研，对市场走势做出阐发、判定的底子上，经由历程为企业争夺优惠政策，到达降落开辟本钱的方针。明白在名目全历程，经由历程招招标操持，有用节制本钱。名目在停止工程设想、监理时，应招招标；名目在巨细施工、材料、装备推销、装置等停业时，更应按工程量清单计价体例严酷招招标操持企业在划一前提下，挑选气力强、本钱用度低的协作火伴是有用节制本钱的首要手腕。
2．打算设想阶段的本钱节制。打算设想阶段本钱节制的本钱操持有两个方针，一是降落为实现打算设想使命所须要的设想本钱（包罗设想野生时、各类材料、装备的耗损等），二是降落工程所需的装备、材料、修建、装置等用度。房地产开辟企业可引入协作机制，奉行设想招标和设想打算竞选，从中挑选手艺前进前辈、经济公道、有怪异的设想创意和设想用度低的设想打算和设想单元。别的，增强手艺不异，实行限额设想，拟定设想本钱方针，在保证名目设想到达操纵功效的前提下按分派的投资限额停止设想，严酷节制手艺设想和施工图设想的不公道变革，保证总投资限额不被冲破。在设想出图前对设想单元设想的图纸品德停止细心复核与查抄，发明缺乏或缺点实时提出点窜优化，以防止显现返工景象，组成不须要的资金华侈。
3．施工阶段的本钱节制。在工程施工阶段，因为工程设想已落成程量已完整详细化，这一阶段影响工程造价（即工程投资）的能够或许性只需5%~10%，节俭投资的能够或许性比拟小，但工程投资华侈却首要产生在这一阶段。是以，业主方在施工阶段对工程造价的操持除增强条约操持、工程结算操持外，重点应增强工程施工现场操持，根绝投资华侈。一是增强经济看法培训，充实正视节俭投资的首要性。二是尽能够或许削减设想变革，有前提的业主方能够或许指派工程造价操持。专业职员常驻施工现场，随时掌握、节制工程造价的变革环境。三是严酷现场签证操持严酷现场签证操持，工程手艺职员必须与工程、经济职员彼此配合，做到“随做随签”。同时，在确保签证内容与现实符合，且不跨越应签证规模的前提下，做到签证的详细量化，工程签证单上的每一个字、每一个字母都必须清楚成。
中图分类号：F293.33文献标识码：A
1、房地产开辟本钱节制准绳
1.1节俭节制准绳
节俭是房地产名目本钱操持的根基准绳，便是节流房地产名目施工的人力、物力和财力，节俭绝对不是悲观地限定与监视，而是要从前进名方针迷信操持水平动手来到达节俭。要着眼于本钱的事前监视、历程节制，在实行历程中经常查抄是不是出误差，以优化施工打算。
1.2静态节制准绳
房地产名方针本钱节制是在不时变革的环境下停止的操持勾当，以是必须对峙静态节制的准绳，将房地产开辟的工、料、机投入到施工历程中，汇集名目开辟本钱产生的现实值，将其与方针值比拟拟，停止静态监控。
1.3全历程节制准绳
房地产开辟名目本钱节制的方针便是在确保工程品德、开辟周期的前提下以公道的最好本钱实现一个特定的修建产物，其本钱节制必须是全历程、全方位的，解除多种搅扰身分停止周全本钱操持与节制。扶植名目本钱是查核扶植名目经济效益的综合性方针，它触及到与名目组成有关的各部分和各单元，干系到房地产开辟企业每一个职工的亲身好处。房地产名方针开辟扶植分四个阶段：名目决议打算阶段、打算设想阶段、名目施工阶段及落成结算阶段。在房地产开辟名目中必须对以上四个阶段实行全历程节制，以利于房地产开辟企业资金的公道勾当，实现投资的经济效益。
2、房地产开辟本钱节制体例
2.1严酷条约操持
条约操持使施工企业操持的首要内容，也是降落工程本钱，前进经济效益的有用路子。施工时设想阶段的持续，施工的条约操持应从设想及经济前提两方面动身停止考量。是以，先期保证条约的公道性可为施工阶段的本钱节制打下杰出的底子，此应作为条约操持的重点。而增强施工历程中的条约操持，在条约实行时期严酷实行条约请求，增强品德熟悉，抓好历程节制。要防止那种在施工历程中单方面寻求工程品德，不借价钱多破费材料和野生，置本钱于不顾的做法，施工单元应经心构造公道施工，在知足条约的前提下尽力降落本钱。
2.2增强现场操持使命
2.21增强现场签证操持
现场签证是指发包人与承包人根据承包条约商定，就工程施工历程中触及条约价以外的施工内容所作的签认证明，具备姑且性和无纪律性等特色。如设想变革、隐藏工程、材料代用、施工前提变革等引发的本钱增添时需操持现场签证。它是影响工程造价的关头身分之一。
2.22严酷设想变革签证审批法式
普通性变革因为甲方此刻代表草拟，交施工担任人及工程批示部带领审批，大项的变革，应先做概算，报主管首长核准后实行。同时要正视变革的公道性，对不须要的变革果断不予经由历程，对某些比公道或激进设想，在知足操纵请求的前提下，经由历程优化设想，可降落工程造价。
2.23增强对设想变革工程量及内容的查核监视
对变革中的内容及工程量增减，由施工、估算职员停止现场抽项实测实量，以保证变革内容的切确性。拟定统一的设想变革操持体例，请求变革单编号联贯分歧，前进变革单的内容品德，同时变革要切确切时。
3、增强用度本钱节制
3.1材料用度节制
材料用度的节制包罗材料用量节制和材料价钱节制。起首，材料用量的节制，首要是由工程名目部，在施工历程中，经由历程“限额领料”去落实材料耗损。同时，要增强限额领料单的操持，对每部分的实耗格料的数目实行按时查对，保证每一个限额领料单的数据绝对切确。再便是对工程停止功效阐发，对材料停止机能阐发，力图用廉价材料取代廉价材料，增强周转料操持，耽误周转次数等。其次，要材料价钱上的节制，首要增强推销部分在推销中的节制，推销材料时，必须在及格供货商名册中，选定供货商，实行货比三家。在保质、保量的前提下，拔取最低卖价。同时，实行名目监视，名目部对材料部分推销的物资，有权干预干与与询价，对卖价太高的物资，能够或许做本钱估算处置。别的，材料部分对各个名目所需的物资，能够或许分类批量推销，以降落卖价，到达材料用度本钱节制的方针。[1]
3.2野生用度节制
野生用度的节制首要是经由历程工程名目与施工职员工费承包条约来肯定，房地产企业能够或许根据外部打算价钱，连系工程的详细环境来划定承包价钱，以条约价作为工费结算根据。野生费的节制除接纳以上体例外，还必须从名目员工的静态操持，前进休息出产率，节制报酬含量等方面加以节制。固然操持名方针工程名目部有必然的人事操持权，但为了辅佐名目做好野生费收入节制，降落野生费本钱，企业对名方针员工操纵仍要操纵监视、指点、调和和办事的本能机能。请求名目尽能够或许精简二、三线职员及冗余员工，以削减名目不须要的野生费收入。在名目承包条约中，有一项首要的指针，即报酬含量指针。节制报酬含量指针，能够或许增进名目做好编定员工，节俭用工，从而节制野生费开销。
3.3机器用度的节制
首要是公道地支配施工出产，催促名目增强装备租赁打算操持，削减因支配不妥引发的装备闲置。名目也需辅佐机器装备的调剂使命，尽能够或许防止怠工，前进现场装备操纵率。增强监视现场装备的维修颐养，严酷实行公道的操纵规程，使机器装备经常处于无缺状态，防止因分歧法操纵组成机器装备的停置或耗损。辅佐做好上机员工与铺助出产员工的调和与配合，前进机器台班产量。[2]
4、落成结算的节制
1）周全清算变革材料，切确的审定变革内容，肯定工程量的变革，包罗增添和削减的工程量。
2）落成验收。根据设想图纸和变革肯定的工程规模，根据国度修建工程验收规范，按法式构造工程验收。
3）留足保修用度。因为修建产物差别于普通的商品，不可防止的存在落成后的返修题目，以是落成结算要根据两边的条约商定，足额留出保修用度。
4）工程造价审计部分实时做出各相干方承认的审计报告。根据审计报告，开辟商构造工程手艺职员和造价操持职员，对工程的本钱操持配合做出总结报告，以便接收履历，总结履历。
5、竣事语
总之，增强施工阶段的本钱节制是每一个房地产企业必须要做的，并且是要不时完美的，施工阶段的本钱节制又是一个全历程，以是企业要充实的变革每一个部分之间的自动性，使各个部分都参加到本钱节制傍边，在施工的全历程中自动的完本钱钱最小化，只需节制好了施工阶段的本钱，房地产企业能力更好的掌握全数名方针本钱，实现企业的红利最大化。
中图分类号:F4
文献标识码:A
文章编号:1672-3198(2010)21-0060-02
房地产开辟是指依法获得国有地盘操纵权的地盘上停止底子行动体例、衡宇扶植的行动,是经由历程多种本钱的组合操纵而为人类供给入住空间、并转变人类保存的物资环境的一种勾当。这里的本钱包罗了地盘、修建材料、都会底子行动体例、都会公用配套行动体例、休息力、资金和专业职员履历等诸方面。
1 房地产开辟的本钱组成
房地产开辟本钱是指房地产企业在房地产商品开辟、出产、运营历程中所收入的各项用度的总和,包罗以下几个方面:
(1)地盘征用及拆迁弥补费包罗地盘征用费,耕地占用费,有关地上、公然附着物拆迁弥补费,安顿动迁用房收入等;
(2)前期工程费包罗企业名目可行性研讨、打算、设想、水文、地质、勘测、测绘、“三通一平”等收入;
(3)修建装置工程费包罗企业以发包体例付出给承包单元的修建装置工程费和以自营体例产生的修建装置工程费;
(4)底子行动体例费包罗开辟小区内路子、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程产生的收入;
(5)大众配套行动体例费包罗不能有偿让渡的开辟小区内大众配套行动体例扶植产生的收入;
(6)开辟间接用度是指企业间接构造、操持开辟名目产生的用度,包罗报酬、职工福利费、折旧费、补缀费、办公费、水电费、休息掩护费、周转房摊销等;
(7)财政用度是指企业为筹集资金而产生的各项用度,包罗企业运营时期产生的利钱净收入、汇兑净丧失、金融机构手续费,和企业筹资产生的其余财政用度;
(8)操持用度指用于房地产开辟到出卖托付操纵历程中,开辟商操持职员所产生的统统用度等;
(9)发卖用度是指房地产企业在发卖产物或供给劳务等历程中产生的各项用度,和专设发卖机构的各项用度,包罗应由企业承当的运输费、装卸费、包装费、保险费、维修费、展览费、差盘缠、告白费、代销手续费、发卖办事费,专设发卖机构的职员报酬、奖金、福利费、折旧费、补缀费、物料耗损和其余经费,和开辟产物发卖之前改装修复费、关照费等。
2 房地产开辟的本钱操持
2.1 房地产开辟的本钱操持的概念
房地产开辟的本钱操持是根据开辟商或投资商的全体方针和工程开辟的详细请求,在开辟扶植历程中,对有关勾当停止有用的构造、实行、节制、跟踪、阐发和查核等操持勾当,以到达强化运营操持、完美本钱操持轨制、前进本钱核算水平、降落开辟扶植和运营操持本钱、实现方针利润、缔造杰出经济效益的方针的历程。
2.2 房地产开辟差别阶段的本钱操持
房地产开辟的本钱操持不只仅体此刻工程扶植阶段上,现实上,本钱操持贯串于房地产开辟的各个阶段。上面便从房地产开辟的投资决议打算阶段、前期使命阶段、工程扶植阶段、租售阶段等四个阶段来论述房地产开辟大的本钱操持。
2.2.1投资决议打算阶段的本钱操持
在名目投资决议打算阶段开辟商该当偏重考查投资环境,投资房地产产物的市场价钱,名方针工程范例与规模,经济手艺方针,交通前提,市政配套环境,建材与装备的供给环境等,该阶段开辟商的使命必须正视与能够或许产生的本钱连系起来,对能够或许产生的名目本钱起到全体节制的感化。
房地产开辟投资决议打算阶段的根基特色是智力化或常识麋集性,其首要产生的用度是机遇阐发费、市场查询拜访阐发费、可行性研讨费、决议打算费等。这些用度占全数房地产开辟的用度比例很小,并且在此阶段根基不会有诸如地盘、材料、装备等身分用度的投入,但决议打算使命是本钱节制的关头。因为投资决议打算阶段产生的决议打算成果是对开辟名方针操纵功效、根基实行打算和首要身分投入做出全体筹谋。决议打算的黑白、黑白将间接影响全数本钱节制。
投资决议打算阶段的本钱节制是事前节制,因为投资决议打算阶段影响名目投资的水平最高,是以在投资决议打算阶段就应答名目投本钱钱停止展望,成立本钱节制方针系统,肯定投资节制方针。对投资决议打算阶段的本钱节制方针便是投资估算,投资估算的切确与否,是决议投资决议打算阶段本钱节制的关头。是以,在投资决议打算阶段重点应答名方针投资估算的切确度停止节制,接纳公道的估算体例停止体例,从而确保名目投资决议打算的靠得住性。
2.2.2前期使命阶段的本钱操持
当投资决议打算肯定详细的名目开辟地址后,在名目开辟扶植历程起头之前有很多使命要做,这首要触及与开辟全历程有关的各类条约前提的构和与签约。前期使命阶段的本钱操持首要是设想阶段的本钱操持。
设想阶段的投本钱钱操持使命是开辟全历程本钱操持的重点。开辟商经由历程招标体例挑选设想单元,在拜托设想单元之前要对投资停止详细阐发,在此底子上普通接纳限额触及的体例,保证有用的本钱操持,并偏重斟酌一下使命。
(1)做好设想前的投资估算节制。经由历程对社会同类开辟名目价钱、材料、装备、野生用度、税收、操持用度、利润等的查询拜访,对名目停止详细深切的投资估算阐发,作为开端设想节制的根据。
(2)开端设想要正视打算的挑选。设想阶段存在多打算必选的能够或许,差别的设想打算致使的本钱是不一样的,是以,该当操纵手艺经济的概念对设想打算停止优选,到达本钱节制的方针。
(3)限额设想。限额设想是根据核准的设想使命书及投资估算节制开端设想,根据核准的开端设想总该算节制施工图设想,同时各专业在保证到达操纵功效的前提下,按分派的投资限额节制专业设想,严酷节制手艺设想和施工图设想中的不公道变革,保证总投资限额不被冲破。限额设想的节制工具是影响工程设想静态投资的名目。
2.2.3工程扶植阶段的本钱操持
工程扶植阶段停止的本钱操持的根基道理是把打算额作为工程本钱操持的方针值,在工程施工历程中将现实值与方针值停止比拟,找出其误差并阐发其缘由,接纳有用体例停止节制,确保工程本钱操持方针的实现。
(1)工程落成后,催促、查抄承包商严酷实行工程条约。查核承包商提交的请求付出表,综合评估承包商当月的工程实现环境,如工程量及进度实现环境。出格应正视保留金的扣除及应退还的预支款,和每一个月的索款额。
(2)按期拟定终究本钱估价报告书,反应施工中存在的题目及投资的付出环境。
(3)严酷节制设想变革和因为业主、名目构造者或工程师使命不妥而引发的工程变革,节制变革请求法式。变革是组成承包商索赔的首要报酬身分,节制好变革,就能够够够削减承包商的索赔,使工程现实付出尽能够或许节制在承包条约价的规模内。
(4)严酷根据条约文件的划定及条约与索赔操持的法式,查核、评估承包商提出的索赔,对承包商不公道的索赔请求停止还击,偶然乃至因承包商不能切确切行条约而对承包商提出索赔。
(5)查核承包商工程落成报告,根据对落成工程量的核算和对承包商其余付出请求查核,肯定工程落成报表的付出金额。
(6)做好工程投资节制实行环境的总结。
2.2.4租售阶段的本钱操持
房地产开辟租售阶段的本钱操持首要是操持发卖用度收入。在协作日趋剧烈的房地产市场中,房地产开辟的发卖用度收入显现全体回升到趋向,普通用度数额大,对房地产开辟利润的凹凸有间接影响。
节制好发卖本钱的关头取决于若何停止发卖筹谋,深切懂得名目内在,使告白表现等更好的与名目定位跟尾;该当连系名目、条理和地址地的社会、经济、人文的等身分,深切研讨告白用度的投入的内容、时候、投入量等。所接纳的告白和勾当奉行手腕该当是具备针对性的,如许能力够充实阐扬奉行用度的感化,防止事半功倍,从底子上到达发卖用度本钱操持的方针。
3 结语
本钱操持是房地产开辟操持中的一项首要内容,它贯串于全数开辟历程,对前进房地产开辟投资效益和操持水平起着首要感化。
房地产开辟各关头对本钱操持都有差别水平的影响,不是纯真正视施工历程中的本钱操持就能够够够到达本钱操持方针的,设想阶段对本钱操持使命影响很大,应接纳限额设想和设想优化等手腕在设想阶段,做到工程本钱的尽能够或许低。
参考文献
[1]李建峰.工程计价与造价操持[M].北京:中国电力出书社,2005.
[2]兰峰.房地产开辟与运营[M].北京:中国修建财产出书社,2008.
房地产开辟本钱是指房地产企业为开辟必然数方针商品房所收入的全数用度。就其用处来讲，大抵可分为3部分：地盘、土建及装备用度。这是房地产开辟本钱的主体内容，大抵占总本钱的80％。此中最首要的是地盘用度。地盘用度首要包罗置换本钱、批租用度、动迁用度等。房产商在决议是不是开辟一个名今朝，必须将估量的地盘用度经由历程地盘面积和容积率的换算，计较出将来所开辟的每平方米商品房所占的地盘本钱(俗称楼板价)，以此来停止名方针可行性评估。
配套及其余免费收入。首要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费。黉舍、病院、商铺等糊口办事性行动体例也是不可贫乏的。其余免费收入中有些虽属于押金性子，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全数发出。这类免费名目品种单一，规范不一，很多名目由把持性企奇迹单元实行，随便性很强，规范遍及偏高。配套及其余免费名目是房地产开辟本钱中受外界身分影响最大的一块用度收入，普通占名目总投资的10％～15％。
操持用度和筹本钱钱。房地产开辟与其余行业比拟，有扶植周期长、投资数额大、投资危险高档特色，是以，大大都开辟企业必须经由历程存款来处置资金须要，如许就产生数额较大的利钱收入。若何把这部分用度核算好，对切确计较开辟本钱将起到很是首要的感化。
二设想阶段的本钱节制
(一)设想打算优化
设想打算的优化是设想阶段的首要使命，它对工程扶植本钱有着无足轻重的感化。设想打算岂但要斟酌手艺上的可行性，还要斟酌经济上的公道性。比方在写字楼的修建打算设想时，经由历程优化修制作型，装修打算、规范层面积、大众地区的支配等打算，能够或许最大限定地前进修建操纵率，再装备选型方面，再保证手艺可行的底子上，如在电梯空调弱电系统等打算设想时，经由历程公道的打算优化，能够或许节流大批投资，对降落工程本钱起到了事半功倍的成果。如某国际大厦名目，经由历程对公然泊车场柱网及交通线路的优化设想，增添了约15％的泊车位，降落了泊车位的单元工程本钱。在此名目扶植历程中，经由历程优化打算打算，最大限定地操纵原地形特色，打算成独具特色的坡地型别墅，从而削减了土方工程量，大大降落了前期“三通一平”工程的本钱，并经由历程前进对回填土工程的手艺请求，为前期的地基处置节流了投资。
(二)实行限额设想，有用节制作价
限额设想便是按核准的设想使命书和投资估算，节制开端设想，根据核准的开端设想的总概算，去节制施工图的设想。实行限额设想，强化设想经济义务制，是节制设想“镀金”的有用体例。一旦设想获得核准，应严酷节制变革法式，不等闲变革设想，以保证投资限额不等闲冲破。房地产开辟企业的工程造价操持职员应与设想部分自动配合，实时供给靠得住的工程底子材料。设想不精、深度不够是以后房地产开辟名目中的一大通病。迭也是间接致使工程造价增添的一大不肯定身分。频仍的设想变革带来工程造价的失控，是以，必须对各名方针肯定设想限额，并成立赏罚查核鼓动勉励机制。一种能够或许类比的体例是，操纵同类修建工程的手艺方针停止迷信阐发、比拟，优化设想，为降落工程造价奠基底子。
(三)前期造价阐发
但凡设想阶段本钱节制的详细法式是：专题调研设想使命书一打算设想图纸会审。因为存眷点的差别，设想单元经常对工程本钱节制的正视水平不如开辟单元，是以这一阶段的本钱节制该当由开辟单元牵头，由设想单元来实现。开辟单元在拜托设想前，要构造气力对本钱可控敏感的部分停止专题调研，经由历程考查相干名目、汇集最新手艺材料，构造专题专家会等体例，与设想单元配合实现。在肯定名目手艺打算的同时，肯定本钱节制方针。还可接纳定额设想的体例，在设想使命书中。把包罗本钱节制内容的企图系统、明白地奉告设想单元。实时构造图纸会审，从设想、工程，发卖等多角度对设想打算停止可行性阐发。据统计，设想费普通只相称于修建工程总用度的1％摆布，但恰是这1％的设想用度决议了几近全数前期的工程扶植用度，因而可知，设想阶段的本钱节制在全数名目投资中的首要性。在设想阶段，造价职员的使命重点是经由历程造价阐发，辅佐手艺职员按手艺经济阐发体例和价钱工程道理挑选最好设想打算。
二工程招招标阶段的本钱节制
扶植名目实行工程招招标制，既能引入市场协作机制，降落工程造价，又能防止扶植单元的一些暗箱操纵。在工程名目材料装备的推销历程中，为了保证中标价的公道性，防止不公道或非本色性报价中标，在开辟的综合楼名目中幕墙、消防东西、水泵等投资额较大的子名目，接纳低-价中标的情势，如许做不只能够或许防止哄抬标价的景象，又能够或许防止“廉价中标”致使“低质工程”的显现。起首在到场招标的企业中拔取3～4家规模较大、诺言度较高、品德有保证、品牌有必然着名度的企业作为招标人。在招招标办的监视下接纳了询标的情势停止招标。
招标的法式是：先由招标方自立报价，抽签决议询标挨次后，停止第一次询标，扣问招标方的最高贬价幅度。而后停止第二次询标，以终究确认招标各方的最初报价。如许既给招标方必然的时候斟酌，又使招标人有一种有形的压力，追使企业尽能够或许紧缩本身的利润空间。如(糊口水泵的推销)，咱们便是以第一轮低干报价的30％，第二轮又降3％的价钱终究成交。
三名目扶植阶段的本钱节制
名目扶植阶段的工程本钱节制首要集合在招招标、条约签定、工程变革和落成结算四个方面。
(一)接纳招标体例挑选工程承包单元与材料供给商在挑选工程名方针承包单元和材料装备的供给商时，停止公然招招标是节制工程本钱的最有用体例。在招招标历程中，充实操纵名方针规模上风和供给商的本身上风及彼此协作、能够或许获得最优惠价钱，出格是对影响力大的重点名目，经常招标单元会根据规模效益及社会效益以低于老例造价的价钱报标，同时尽能够或许使更多的总承包商和材料供给商入围。
在招标历程中，工程操持部分和造价操持部分该当细心核阅图纸，尽能够或许削减工程实行历程中的设想变革和中标单元今后的索赔机遇。在评标历程中，要细心阐发各招标单元的招标文件，防止廉价中标、廉价索赔和不均衡报价的环境显现。别的还要自动鼓动勉励各招标单元从专业角度动身提出各类公道化倡议、优化设想打算。
在招标中接纳工程量清单的体例是今朝愈来愈遍及接纳的一种体例．工程量清单招标有益于名目实行中停止本钱静态节制。工程量清单是指根据招标文件和施工图纸的请求与划定，根据统一的工程量计较法则，连系现行估算定额子目分项请求，将拟建工程的全数名目和内容，按工程部位、性子或构件分部分项，并计较什物工程量，列成清单，作为招标文件的组成部分，供招标单元填写单价的一种工程量计价体例。接纳工程量清单的情势，对开辟单元而言，起首，工程单价易与市场价停止协作性比拟，挤掉单价中的水份，堵住缝隙，其次，可节制因设想变革引发的工程价款的增添。
(二)条约签定要周到
签定规范、详尽、周到的条约文本，是房地产开辟名目本钱节制的又一重点。在国际老例中，业主经常礼聘有履历的征询公司体例周到的招标文件，条约文本，对承包商的限定条目几近到达包罗万象的境界，防止施工单元出场后以工期紧、园地狭窄、设想选型的品牌型号不明白等为捏词，停止各类百般的索赔。如施工单元经常会在工程的前期以甲方缘由误工组成工期紧为来由，提出赶工请求，请求增添工程用度，若是条约中预报了条约报价充实斟酌了工期身分，昭示不管接纳何种赶工体例均不再调剂报价的条目，就能够够够有用地根绝这类用度的增添，比方在装备装置估算中，因为差别的品牌型号价钱收支很大，若是在条约中的条目及相干附件中描写恍惚，就很等闲在施工历程中被“移花接木”，影响工程品德和寿命，侵害开辟商的诺言，组成不良效果。操纵好“周到条约条目”这一条，须要有丰硕的使命履历，对能够或许产生的环境有提早的估量，在这一点上须要多鉴戒外洋成熟的履历。
今朝我国已出台了一系列修建法令、律例和条约树模文本，但与国际规范条约文本，出格是与国际通行的FIDIc条约文本比拟，在条约的松散性、条约主体的责权力方面仍存在必然差别，有须要接收外洋条约的公道部分，连系我国金融。保险，修建律例，对现行的条约文本停止订正。
(三)前进工程变革的预感性
在名目扶植历程中，工程变革的操持很是首要，工程操持职员和造价职员应紧密亲密配合，严酷节制卡脖子变革的产生，但因为工程名目周期长、手艺庞杂等特色，名目在实行历程中不可防止会产生变革。一股从本钱节制角度斟酌可将工程变革分为严峻变革、首要变革和普通变革3类。对大的卡脖子变革，必须事前做详细的手艺经济阐发．这时候要充实操纵设想单元和监理单元的手艺本钱，并就其对工程本钱的影响做出评估，综合各方定见前方能最初肯定是不是实行该卡脖子变革。变革设想必须在条约条方针束缚下停止，任何变革不能使条约生效。变革后的单价仍实行条约中已有的单价，如条约中无此单价或因变革带来的变革，应按条约条目停止估价。经承包商提出的单价阐发数据，监理工程师审定，业主承认后，按承认的单价实行。
(四)结算查核要详尽
工程落成结算是审定扶植工程造价的终究根据，也是扶植名目落成验收后体例落成决算和审定新增牢固资产价钱的根据。是以，这是节制工程本钱的最初一关。
普通应从以下角度节制结算工程本钱：
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1 工程条约操持
公司统统严峻经济勾当的实行均从条约汇签起头，以是条约操持使命须融会财政、估算、工程等各个本能机能部分。条约操持到位，所触及的工程造价和材料价钱公道，则本钱节制就已有了一个很踏实的平台。推销工程师或其余专业工程师偏重材料装备的品德规范、参加时候，或工程进度及品德规范，防止条约操持与工程操持不调和; 而本钱管帐在条约汇签中偏重条约资金的支配，出格是条约款分批付出金额及距离时候的支配，要与公司现有资金和将来资金打算相统一，防止条约操持与资金操持摆脱。
2 工程估算及资金操持
根据工程估算公道地停止本钱核算和资金操持是房地产企业财政使命的重点。因为工程本钱及其资金的付出是开辟企业的本色性焦点内容，每项所触及的金额又相称庞大，故须重点节制。工程预决算关头的本钱节制难点在于有关监控信息的实时和切确性。首要包罗对估算内容的查抄，钢筋用量的核实，价差的调剂，卡脖子、变革的用度节制，违约与索赔等。应重点存眷对现场签证的监控，查核卡脖子、变革的公道性、完整性及经济性，并明白产生用度的缘由和义务。工程估算的体例须连系估算工程师、材料工程师及本钱管帐等专业职员的综合倡议，到达事前本钱节制的方针; 工程估算体例终了后，公司估算部分将工程估算交本钱管帐，以便财政核算本钱与工程本钱估算数有统一口径停止对照、阐发，从而有用实行事中本钱操持和节制; 并为过后的履历总结和新开辟名方针本钱操持与节制供给参考和规范。
3 本钱节制
房地产开辟是从立项到落成各个阶段产生的总本钱，详细包罗立项、筹谋、设想、招招标、施工、落成验收阶段一向到交房，每一个阶段的实行都会产生必然的本钱，也会影响下一阶段实行而产生的用度。
3.1 立项关头的本钱节制。立项关头的本钱节制根据名目开辟体例的差别而有所区分。该关头因为有国度多项律例政策的限定，运作时矫捷度较小，根基准绳是在国度划定规模内最大限定地节制企业的用度。名目部在名目开辟前期起首要感化，是以，这一关头本钱节制的首要使命由名目部来承当。本钱节制按名目开辟体例分为新征地盘、买断名目和协作开辟三种体例。此中新征地盘包罗征地用度、拆迁安顿用度、大市政用度、打算前提等几部分。征地用度和拆迁安顿用度属于不可控用度。大市政用度分自建和交当局部分，应别离核算。打算前提方面应由名目部按知足公司好处最大化准绳停止，公道前进容积率，以降落地盘本钱。买断体例应明白买断内容，根据为公司争夺最大好处的准绳肯定付出总额及付款时候，明白三通一平或七通一平的规范，操持手续应与名目付款时候挂勾等等。协作体例需明白协作体例、分红比例、交房时候及规范，付款时候及付款总额等总之挑选有益于公司好处的体例。
3.2 打算关头的本钱节制。打算关头的本钱节制所占权重最大，具备“一槌定音”的位置和感化，在打算关头停止本钱节制是实现事前节制的关头，能够或许最大限定的削减过后变革带来的本钱。该关头节制要点和节制内容相称庞杂，根基准绳是周到打算，迷信会商，严酷审批。打算设想部分和评审委员会在该关头承当首要的本能机能。打算关头的本钱节制详细包罗打算打算、打算评审、报批设想、扩初设想、桩基设想、施工图设想、发卖包装设想、装修打算设想、功效设想、材料装备及其余用度等。在本关头中，需由名目部根据国度有关划定缴纳有关规费外，根据发卖包装设想、桩基设想、功效设想及配套行动体例等身分，在扩初图底子上成立施工图设想请求，此中施工图中布局造价、修制作价和环境行动体例费等约占总造价 70% 的部分，属于设想方可控部分，应严酷查核。
3.3 招招标关头。招招标关头的本钱节制触及到工程、设想、审算、发卖等多个部分的现实运作，在法式上不太多变数，但详细内容出格是招招标评审委员的挑选则须有很强的针对性。这个关头本钱节制的难点在于标书拟定，重点在于评标。本关头首要肯定承建商、工程监理、材料及装备供货商，应重点存眷有关各方的天资、操持水平、手艺气力、汗青记实、资金气力和协作履历等。
3.4 施工关头。施工关头的本钱节制应首要正视两大方面，一是因各类变革带来的用度，二是是材料、工程款的付出。因为市场变革和对市场的领会水平，施工阶段不可防止会因为各类环境对施工打算和内容停止点窜，而在变革时明白方针和遵守法式都是必须的。这一阶段停止本钱节制时要正视各部分的实时不异和杰出协作。
3.4.1 审图。包罗扩初图会审、施工图会审、分项、分部图会审和各专业手艺图纸会审。应成立图纸多条理会审会签及审批轨制和各接洽关系专业互审互签轨制。力图在落成前把图纸中的题目点窜终了，工程部分应将评审材料停止清算并组成施工图会审集会记要。
3.4.2 工程变革。名今朝期打算、定位要周全、切确，尽能够或许防止在施工中的严峻设想调剂; 应增强施工前的查核使命。工程部及相干部分应周全斟酌工程造价，对能够或许产生变革的处统统预感性，并予以事前商定。确切需产生变革时，各部分需周全评估变革带来的各类变革，为审批供给参考根据。
3.4.3 变革签证。对变革应填制变革卡脖子确认单，按响应的查核签认流程停止，现场签证简直认应严酷根据条约中所商定的条目实行，必须遵守“先洽后干”的准绳，当真查对签证的工程量是不是切确，变革必须有设想单元、设想部、工程部、监理单元和施工单元配合具名后，能力有用。工程部及估算部对工程变革应按期停止分类汇总统计阐发，并根据统计材料对节制工程变革提出改良定见。
3.4.4 工程款的付出与审批。应斟酌付款进度和工程进度等。按条约商定和工程进度付款。应多条理多角度查核工程进度，甲方代表与监理工程师查核实现的抽象部位，估算职员查核工程价钱量。金钱的付出应根据差别环境由差别级别职员审批。
3.5材料及装备推销关头。材料及装备推销关头本钱节制的焦点是打算和信息，经由历程拟定明白而迷信的流程，就能够够够够最大限定的削减在该关头显现丧失的几率，到达本钱节制的方针。
3.5.1 材料出场打算。推销招招标及订立条约时候、出产周期、运输周期、装置、验收周期、穿插功课时候，应与工程进度相配合，与推销点远近绝对应，与工序支配相接洽。体例材料打算时，要正视斟酌能够或许显现的题目，并留出响应的时候。
3.5.2 材料的机能价钱比。工程部应正视平常聚集市场信息，成立材料市场信息库。必须招招标的材料装备应根据招招标的有关划定停止操持，不需招招标的，接纳三家以上厂家报价择优择低的准绳挑选。
3.5.3 料款付出。包罗材料款付出体例、付出进度、保修款和预支款限额节制等。材料出场应颠末甲方、乙立及监理工程师的验收并按进度停止价款节制，同时预留普通不低于条约总价 5%的保修款。
3.6 发卖关头。发卖关头的本钱普通是根据用度方针总额按比例停止节制。本关头首要包罗营销打算的拟定，营销现场用度，榜样房装修用度，发卖回款及补充条目、客户交房等。应起首在肯定用度方针总额的底子上，根据相干身分停止分化，并肯定详细打算和用度。
3.7 时期用度。首要指扶植单元操持费，包罗名目从筹建之日起至操持落成财政决算之日止产生的操持性子开销，以名目投资总概算为计较基数。因为地产开辟停业的周期变革，时期用度的矫捷性很高，更须要增强对时期用度的打算节制。财政部在这一关头除承当首要的节制使命外，另有义务指点监视其余部分的有关用度收入环境。
4 竣事语
跟着房地产市场的不时成熟，市场协作也是趋规范化。运营者要想获得运营利润，除必须供给适销对路的房源外，还该当降落开辟本钱，严酷节制各项用度收入。房地产本钱操持可和时、切确地反应名目本钱的估算节制及实行环境，削减估算外和不须要收入，为进一步节制本钱供给规范和节制手腕。别的，根据税法有关划定，企业产生的时期用度、开辟产物发卖本钱、停业税金及附加、地盘增值税在计较企业所得税时，准予当期按划定扣除。是以，本钱核算也决议了企业所得税的计较底子，切确地停止本钱征税规画，还可到达节税的方针。本钱操持首要包罗: 条约操持、估算及资金操持、本钱节制等方面的内容。
房地产开辟的全数用度本钱是指房地产企业为开辟、发卖必然数方针商品房所收入的全数用度。
1 房地产开辟本钱包罗：
1.1 获得地盘操纵权所付出的用度
获得地盘操纵权所付出的用度为开辟企业为获得地盘操纵权所付出的地价款、按划定缴纳的有关税费及拆迁弥补费等。首要包罗地盘出让金、契税、买卖佣金、耕地占用税、拆迁弥补费等。
1.2 勘测设想和前期工程费
勘测设想和前期工程费首要包罗可行性研讨、环评、地质勘测、打算设想、审图费、招标及市场费、三通一同等收入。
1.3 规费
规费是指当局部分向房产公司收取的各项用度，地区差别，收取的费值不完整不异，但也迥然不同，首要包罗：人防费、都会配套费、景象形象防雷危险评估费、排污乐音费、白蚁防治费，城建档案费、消防审图费、抗震审图费、质监费、墙改费、散装水泥奉行费等等。以上都是明文划定的，别的有一些本能机能部分的以办事为名义的各类分摊、援助费、买卖费，首要靠调和可否少交或不交。
1.3 建安工程本钱
修建装置工程费为组成开辟修建产物实体及底子配套行动体例所产生的修建、装置工程费。首要包罗各修建单体工程用度、水、电、暖、燃气等工程用度及室外市政、绿化配套工程。不包罗供水供电部分收取的市网接入费。
1.4 时期用度
时期用度首要包罗开辟企业的有关部分和职员为操持、办事于名目开辟所产生的扶植单元操持、监理用度，为发卖开辟产物所产生的告白、发卖用度，为开辟名目所产生的财政用度等。
1.5 税金及前期用度
税金指在地盘受让、产物开辟和发卖历程中所需缴纳的各项税金。前期用度包罗社区、物业移交费，房产面积测绘费、审计费等。
2 房地产开辟本钱节制的根基准绳
2.1 全历程节制准绳
全历程本钱节制，也称作全历程造价操持。它是一种基于勾当的名目本钱肯定和节制的体例。而造价节制便是对名目各项勾当及其勾当体例的节制动手，经由历程削减和消弭不须要的勾当以削减本钱耗损，从而到达降落和节制作价的方针[1]。
2.2 系统性本钱节制准绳
房地产开辟名方针本钱节制是开辟名目操持系统中的一个子系统，本钱操持的方针是为实现全数名目方针办事的。系统工程焦点思惟便是经由历程各个子系统的调和运转，实现“全体大于部分简略之和”的方针。
2.3 静态节制准绳
静态节制指对事前设定的本钱节制方针在实行历程中从头至尾的停止监视、节制、调剂和批改。是以，要经由历程对现实投资环境的不时监控和与投资节制方针的不时比拟来发明误差、阐发误差，并接纳体例改正误差，以到达本钱节制之方针。
2.4 自动节制准绳
所谓自动节制，便是事前对名方针各类不肯定性身分停止阐发，阐发方针偏离的能够或许性，并事前接纳防备性节制体例以确保打算方针的实现。只需如许，能力尽能够或许的防止或防止投资误差的产生，将能够或许的丧失降到最低。
2.5 本钱操持义务制准绳
房地产开辟企业应成立以开辟名目为本钱节制工具的自力核算和查核系统，成立以名目司理为焦点的本钱节制义务制。名目司理必须对本钱方针层层分化，落实到各部分、各专业、各班组直到每小我，并成立完美和明白的赏罚轨制，停止按期查核，奖优罚劣。
2.6 全用度节制
组成房地产开辟的本钱用度品种单一，触及部分和身分庞杂，有的用度在本钱组成中占比拟大，但变革性不强，节制的余地就小；是以，为了获得杰出的经济效益，就须要对各类用度停止周全节制，即停止全用度节制。
3 房地产开辟名目本钱节制的首要体例
3.1 价钱操持
扶植工程名目价钱操持是一种以价钱为导向的有构造的缔造性勾当，它操纵了操持学的根基道理和体例，同时以扶植工程名目好处相干者的好处实现为方针，终究实现名目好处各方最高对劲度[2]。针对房地产开辟名目，在名目可行性研讨和决议打算阶段、名目设想阶段展开价钱操持效益将最为明显。
3.2 限额设想
设想阶段本钱节制除接纳价钱操持、招招标等体例外，另有一个首要的体例便是限额设想。它包罗两方面内容：一方面是名方针下一阶段根据上一阶段的投资或造价限额到达设想手艺请求；别的一方面是名目部分按设定投资或造价限额到达设想手艺请求。是以公道肯定投资限额和三大材料耗损方针，并和设想取费挂钩，自动奉行限额设想，是降落工程造价的有用手腕。
3.3 招招标
经由历程公然招标来耽误名目扶植周期、降落名目本钱、前进工程品德、前进投资收益是一种行之有用的体例。公然招标能够或许合用于名目扶植历程中存在市场协作前提的任何一个关头。以下经由历程招标节制本钱是应正视的事变：
1）招标使命应遵守公然、公道、公允、诚信的准绳。招标前，应严酷查抄招标单元天资，须要时停止实地考查。果断防止“特级企业招标，一、二级企业转包，三、四级企业出场”等不一般景象。
2）做好招标文件的体例使命。造价职员应汇集、阐发和总结各类有价钱的数据、材料，对影响工程造价的各类身分停止辨别、阐发和评估，而后体例招标文件。
3）公道廉价者中标。奉行工程量清单计价报价与公道廉价中标，做好资历预审，挑选有气力、有诺言的企业参加招标，在此底子上接纳公道廉价中标，以防止招标单元以低于本钱价歹意协作。
3.4 挣值法
挣值法是今朝为止国际上前进前辈的工程公司遍及接纳的本钱阐发和节制体例。挣值法经由历程丈量和计较已实现使命的估算用度与已实现使命的现实用度和打算使命的估算用度获得有关打算实行的进度和用度误差，到达判定名目估算和进度实行环境的方针[3]。并进而接纳实在可行的体例，来改正误差，节制本钱。
3.4.1 挣值法的三个根基参数
1）打算使命估算用度（简称BCWS）：BCWS=打算使命量×估算单价；
2）已落成作现实用度（简称ACWP）：ACWP=已落成作量×现实单价；
3）已落成作估算用度（简称BCWP，又称挣得值）：BCWP=已落成作量×估算单价。
3.4.2 挣值法的评估方针
1）用度误差是：指查抄时期BCWP与ACWP之间的差别，计较公式为CV=BCWP-ACWP。
2）进度误差是：指查抄日期BCWP与BCWS之间的差别。其计较公式为SV=BCWP-BCWS。
3）用度实行方针是：指挣得值与现实用度值之比，即CPI=BCWP/ACWP。
